천안시골집매매 직산시골집매매 천안주택매매 직산주택매매 오로지부동산

### 부동산 정보 ###

\u2460 전체 매매 가격 (원): 350,000,000원
\u2461 평(3.3㎡)당 가격 (원): 956,232원
\u2463 대표 소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 군동리
\u2464 토지면적(㎡/평): 1,210㎡ / 366.02평
\u2465 공시지가 (원/㎡ / 원/평): 157,700원 / 521,322원
\u2466 용도지역/지목: 자연녹지지역 / 대
\u2467 건폐율/용적률: 20% / 100%
\u2468 토지의 방향: 남향
\u2469 건축 전용면적(㎡): 158.4㎡
\u246a 건축 연면적(㎡): 158.4㎡
\u246c 준공 년. 월. 일.: 1901
\u246d 건축물 용도: 단독주택
\u246e 건축물 (구조/층수/방/화장실/주차): 일반목구조 / 1층 / 방3 / 화1 / 주차2
\u246f 건축물 (입주가능일/난방/오폐수): 2026.03.30
\u2470 도로 현황: 폭 3m 국유지 포장도로 접해 있음 
\u2471 건축 가능 여부: 가능
㉑ 전기: 인입
㉒ 수도: 상수도
㉔ 기타 시설: 도시가스 인입

### 현장 확인 사항 ###
\u2460 실제 이용 현황: 단독주택
\u2462 토지의 방향: 남향
\u2463 혐오시설 유무: 혐오시설 없음

## 충청남도 천안시 서북구 직산읍 군동리 토지 종합 브리핑 요약

고객님의 소중한 투자 결정을 돕기 위해 천안시 서북구 직산읍 군동리 소재 토지에 대한 종합 브리핑 요약을 제공해 드립니다.

**1. 매물 개요**
본 토지는 충청남도 천안시 서북구 직산읍 군동리에 위치한 자연녹지지역 내 1,210㎡ (약 366평) 규모의 '대' 지목 토지입니다. 현재 1901년에 준공된 단독주택(약 48평)이 건축되어 있으며, 건폐율 20%, 용적률 100%가 적용됩니다. 남향이며 3m 폭의 국유지 포장도로에 접해 있고, 전기, 상수도, 도시가스 등 기본적인 인프라가 모두 인입되어 있습니다. 매매 가격은 3억 5천만 원으로, 평당 약 95만 6천 원 수준입니다.

**2. 핵심 장점**

*   **우수한 입지 잠재력:** 천안시 서북구는 수도권 접근성이 양호하고 산업단지 등 지역 개발 호재가 꾸준히 논의되는 지역으로, 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
*   **넓은 토지 면적:** 약 366평에 달하는 넉넉한 토지 면적은 전원주택, 주말농장 겸 주택 등 다양한 형태로 활용될 여지가 크며, 쾌적하고 여유로운 공간 확보가 가능합니다.
*   **완벽한 인프라:** 전기, 상수도, 도시가스 인입 및 포장도로 접면 등 주거 및 건축에 필요한 필수 인프라가 이미 완비되어 있어 추가적인 인프라 구축 비용 부담이 적습니다.
*   **쾌적한 주거 환경:** 남향으로 일조량이 풍부하며, 주변 혐오시설이 없어 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 분들께 매력적인 요소입니다. '대' 지목으로 건축이 용이합니다.

**3. 단점 및 고려사항**

*   **건축물 노후화:** 1901년에 준공된 건축물은 120년 이상 경과하여, 사실상 건물 자체의 가치는 없다고 보셔야 합니다. 매입 후 전면적인 철거나 신축이 필수적이며, 이에 따른 추가 비용 발생을 반드시 고려해야 합니다.
*   **자연녹지지역의 한계:** 용도지역이 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 건폐율 20%, 용적률 100%라는 낮은 제한으로 인해 대규모 개발이나 고밀도 건축은 불가능합니다. 전원주택 등 자연 친화적인 용도로의 활용에 적합합니다.
*   **도로 폭의 한계:** 폭 3m 도로는 주거용 차량 통행에는 문제가 없으나, 대형 건축 장비 진입이나 넉넉한 차량 통행에는 다소 제약이 있을 수 있습니다.

**4. 잠재적 리스크**

*   **신축에 따른 초기 투자 비용:** 노후 건물 철거 비용과 신축 비용이 발생하므로, 매매 가격 외에 상당한 추가 투자 비용이 필요합니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.
*   **입주 가능일 제약:** 2026년 3월 30일이라는 입주 가능일은 대기 기간이 발생함을 의미합니다. 현재 임차인 유무 또는 건물 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요하며, 이 기간 동안 토지 활용 및 자금 회수가 지연될 수 있습니다.

**5. 종합 투자 가치 및 전문가 의견**

본 토지는 1901년 준공된 건축물의 가치는 사실상 없으므로, **건축 부지로서의 토지 가치에 집중해야 합니다.** 넓은 면적, 완비된 인프라, 쾌적한 환경, 그리고 천안시의 장기적인 개발 잠재력을 고려할 때, 토지 자체의 잠재력은 높다고 판단됩니다.

**투자 가치 판단은 '어떤 목적으로 투자하느냐'에 따라 달라집니다.**

*   **전원주택 또는 소규모 개인 주택 부지:** 자연 친화적인 환경에서 넓은 대지에 나만의 집을 짓고 싶어 하는 실수요자에게는 매력적인 선택지가 될 수 있습니다. 우수한 인프라와 남향 배치, 혐오시설 없음은 큰 장점입니다.
*   **장기적인 토지 가치 상승 기대:** 천안 지역의 성장 가능성을 믿고 장기적으로 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.
*   **단기 투자 또는 즉각적인 수익 창출 목적:** 노후 건축물 철거 및 신축 비용, 그리고 약 2년간의 대기 기간을 고려할 때, 단기 투자나 즉각적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 적합하지 않습니다.

**결론적으로,** 본 토지는 높은 초기 투자 비용(건물 철거 및 신축)과 약 2년의 대기 기간을 감수하고, 넓은 자연녹지 공간을 활용한 전원주택 등 **자연 친화적이고 장기적인 주거 목적의 투자를 고려하는 고객님께 추천드릴 수 있는 매물입니다.** 투자 결정에 앞서 철거 및 신축 예상 비용과 입주 가능일의 정확한 사유를 면밀히 검토하시는 것이 중요합니다.

궁금하신 점이나 추가적인 상담이 필요하시면 언제든지 문의해 주십시오.

※ 유튜브와 네이버 드론영상 촬영과 현장을 촬영 광고하여 중개해 드립니다. 상담 전화는 010-8910-7654로 오전 9:00 ~ 오후 6:00로 문의 부탁드립니다.

\u25cb 중개사무소 정보
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