### 부동산 정보 ###
\u2460 전체 매매 가격 (원): 600,000,000원
\u2461 평(3.3㎡)당 가격 (원): 1,604,278원
\u2463 대표 소재지: 충청남도 아산시 둔포면 둔포리
\u2464 토지면적(㎡/평): 1,237㎡ / 374평
\u2465 공시지가 (원/㎡ / 원/평): 273,000원 / 902,479원
\u2466 용도지역/지목: 제1종일반주거지역 / 전
\u2467 건폐율/용적률: 60% / 200%
\u2468 토지의 방향: 남향
\u2470 도로 현황: 6m 국유지 포장도로 접해있음
\u2471 건축 가능 여부: 가능, 다가구주택 추천
㉑ 전기: 인입 가능
㉒ 수도: 상수도 인입 가능

### 현장 확인 사항 ###
\u2460 실제 이용 현황: 현재 나대지로 이용되고 있음
\u2461 도로 현황: 6m 국유지 포장도로 접해 있음
\u2462 토지의 방향: 남향
\u2463 혐오시설 유무: 혐오시설 없음
\u2464 지상물 및 수목: 지상물 없음
\u2465 주변 환경 및 경관: 아산스마트팩토리 마이스터고등학교 와 인접해 있음. 둔포 도심 개발 지역 반경 100m 이내 위치.

### 종합 브리핑 요약 ###
고객님께,

충청남도 아산시 둔포면 둔포리에 위치한 본 토지에 대한 종합 브리핑 요약을 제공해 드립니다. 본 토지는 우수한 입지 조건과 개발 잠재력을 갖춘 매력적인 투자 기회로 판단됩니다.

**종합 브리핑 요약**

**1. 핵심적인 장점**

*   **우수한 입지 및 개발 잠재력:** 본 토지는 제1종일반주거지역에 위치하며, 6m 국유지 포장도로에 접해 있어 접근성이 매우 우수합니다. 특히, 아산스마트팩토리 마이스터고등학교와 인접해 있어 학생 및 교직원 대상의 임대 수요를 기대할 수 있으며, 둔포 도심 개발 지역 반경 100m 이내에 위치하여 향후 주변 인프라 확충 및 지가 상승 가능성이 높습니다.
*   **건축 용이성 및 활용도:** 현재 나대지로 이용 중이므로 별도의 철거 비용 없이 즉시 건축이 가능하며, 남향이라는 최적의 방향과 건폐율 60%, 용적률 200%의 양호한 건축 규제로 다가구주택 건설에 매우 적합합니다. 전기 및 상수도 인입 또한 가능하여 초기 개발 부담이 적습니다.
*   **쾌적한 주거 환경:** 혐오시설이 없어 주거 환경이 쾌적하며, 다가구주택 건축 시 입주자들에게 선호될 만한 조건을 갖추고 있습니다.

**2. 고려할 사항 (단점)**

*   **지목 변경 및 관련 비용:** 현재 지목이 '답'이므로 주택 건축을 위해서는 '대'로 지목 변경(농지전용) 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 농지전용부담금이 발생하며, 행정 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
*   **공시지가 대비 높은 매매가:** 평당 매매가격이 공시지가 대비 다소 높은 편입니다. 이는 시장의 기대감과 개발 잠재력이 반영된 결과로 보이지만, 초기 투자 비용을 산정할 때 이 점을 고려해야 합니다.

**3. 잠재적 리스크**

*   **농지전용 절차 지연:** 농지전용 허가 절차가 예상보다 지연되거나 추가적인 조건이 붙을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 전체 개발 일정에 영향을 미칠 수 있습니다.
*   **주변 개발 계획 변동성:** 둔포 도심 개발 계획이 가시화되고 있으나, 그 진행 속도나 세부 내용에 있어서는 변동성이 있을 수 있으며, 이는 토지 가치 상승 시점에 영향을 줄 수 있습니다.
*   **임대 수요의 변동:** 인근 학교에 대한 의존도가 높은 임대 시장의 경우, 학교 운영 방식이나 인구 구성 변화에 따라 임대 수요가 변동될 수 있습니다.

**4. 투자 가치 및 전문적인 의견**

본 토지는 제1종일반주거지역이라는 안정적인 용도지역에 속하며, 둔포 도심 개발 지역 인접 및 아산스마트팩토리 마이스터고등학교 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로 매우 높은 개발 잠재력을 지닌 것으로 평가됩니다. '전' 지목 변경에 따른 절차적 과정과 비용은 예상 가능하며, 이는 본 토지의 장기적인 가치 상승과 다가구주택 개발을 통한 안정적인 임대 수익 창출 가능성에 비추어 충분히 감수할 만한 수준입니다.

현재의 매매가격은 공시지가 대비 높지만, 이는 향후 개발 이익과 시장의 기대 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 중장기적인 관점에서 볼 때, 본 토지는 안정적인 주거 임대 수익을 창출함과 동시에 주변 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 매력적인 투자 기회가 될 것입니다. 다가구주택 건축을 통한 적극적인 개발을 추천드리며, 지목 변경 및 건축 인허가 과정에 대한 전문적인 자문을 통해 리스크를 최소화하고 효율적인 개발을 진행하실 것을 권해드립니다.

※ 유튜브와 네이버 드론영상 촬영과 현장을 촬영 광고하여 중개해 드립니다. 상담 전화는 010-8910-7654로 오전 9:00 ~ 오후 6:00로 문의 부탁드립니다.

\u25cb 중개사무소 정보
명 칭 : 오로지부동산 공인중개사사무소
소 재 지 : 충남 아산시 순천향로602(신인동453) 상가동102호
등록번호 : 44200 - 2020 - 00023
연 락 처 : 041-588-1000 h.p 010-8910-7654
성 명 : 개업공인중개사 한 현섭